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EL FIADOR O GARANTE DELANTE DE UN JUICIO DE DESALOJO. ¿PUEDE SER DEMANDADO?.

Por el Dr. Juan Carlos Muse Generch.

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Puede el garante o fiador ejercitar las acciones judiciales que el locador habitualmente las hace?.

Responsabilidad y excusaciones de responsabilidad.

¿Por qué? ¿Qué es un fiador?.

¿Qué es lo que el fiador puede prever y cuáles consecuencias trae ello aparejado?.

Caso de enfermedad grave.

La relación causal y la previsibilidad.

Fallos.

El principio de la buena fe. ¿Y en cuál carácter puede ser citado a juicio al fiador en un juicio de desalojo?.

Conclusión.

 

 

¿Puede el garante o fiador ejercitar las acciones judiciales que el locador habitualmente las hace?.

 El garante puede, optativamente, iniciar las correspondientes acciones que pudo haber ejercitado propias del contrato de locación. Tiene el derecho y la legitimación de visitar el inmueble, para verificar su estado y conservación y hacerse de todo tipo de información relativa al cumplimiento de todo lo pactado en el contrato de locación celebrado Sea cual fuere la extensión de su responsabilidad, con o sin beneficio de excusión o de división.

Tiene a su favor todas las acciones posesorias. El incumplimiento de la obligación, salvo que se le haya dado, otras modalidades, ajenas al fiador, permiten sin más iniciar las acciones que son concernientes a la posesión por parte del garante.

Es ajeno a los vínculos jurídicos entre inquilino y locador que se hayan celebrado sin su consentimiento.

 Responsabilidad y excusaciones de responsabilidad.

 E incluso puede excusarse de su responsabilidad por cualquier prolegómeno de las situaciones que se ventilaron con anterioridad al vencimiento del contrato le hubieren condicionado, como, por ejemplo, un convenio de desocupación celebrado durante el contrato con los inquilinos y el locador, o por otro ejemplo, una opción de compra pactada entre ellos.

Vencido el contrato, pero continuado el mismo, por acuerdo de partes, el garante se desprende de los acuerdos arribados entre las partes en conflicto.

Como tampoco es responsable de los acuerdos celebrados sin su consentimiento o mero anoticiamiento de dichos acuerdos, que pueden afectar la legitimación para iniciar un proceso por desalojo o cobro de alquileres, en tanto y en cuanto, dichos acuerdos pudieran afectar la legitimación para ejercitar dichas acciones judiciales.

El artículo 1225 del Código Civil y Comercial dispone que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble.

Por lo general, los garantes o fiadores, no instan las acción de desalojo, posesorias o de cobro de alquileres o de daños y perjuicios ocasionados al locatario, no inspeccionan el inmueble, no se informan, no siguen ni verifican el cumplimiento de lo pactado.

A sus espaldas se celebran muy a menudo contratos entre locador e inquilinos, y no se encuentra al tanto de dichos contratos, que, muy a menudo pueden entorpecer el ejercicio de las acciones más comunes, o sea las de desalojo, y la de cobro de alquileres a favor del locador y en defensa de los intereses del propìo fiador.

Razones de la legitimación del fiador o garante ( principal pagador o no ).

El garante es un fedatario, no deja de ser quien pone una “buena fé” en las relaciones jurídicas, conforme al curso normal y ordinario de las cosas.

Todos los otros antecedentes que resultan en una suerte de frustración del contrato por motivos ajenos al de locación no pueden ser atribuidos en el legajo de responsabilidad del garante, quien, como la palabra lo dice, al ser “fiador” responde sólo y tan solo por las consecuencias normales y habituales, conforme a ese curso normal y ordinario de los hechos.

 ¿Por qué? ¿Qué es un fiador?.

 El fiador, pone su “fe”, ( de allí la palabra “fiador” ), no se constituye en un seguro de patrimonios ajenos, no mezcla su patrimonio con el de los demás.

El patrimonio es propio y exclusivo de la persona y el que se pone en juego frente a los incumplimientos normales y habituales conforme a esa “fe” que denota la capacidad de prever.

 ¿Qué es lo que el fiador puede prever y cuáles consecuencias trae ello aparejado?.

 El fiador, dentro de esos incumplimientos normales y habituales puede incluso hacer uso de los mismos procesos concernientes a la posesión que tiene el propio locador, como lo son, y en el caso, el proceso por desalojo, en defensa, naturalmente, de sus intereses y por ello tiene la legitimación propia de los contratos y no de otros actos ilícitos, como por ejemplo, si un inquilino en un acto de locura, comienza a destruir el inmueble con una maza. Ese acto ilícito, no pudo ser previsto por el fiador, y, en consecuencia, no responde ante ellos.

Pone su fe, en determinadas consecuencias posibles derivadas de meros incumplimientos contractuales.

El fiador responde ante incumplimientos sólo contractuales y de su conocimiento y consentimiento.

Todo otro acuerdo entre inquilinos y locador pueden configurar una connotación que involucra un valladar en el conocimiento de lo que las partes han acordado, y que por lo tanto, hacen sumamente dificultoso el saber si puede desposeer mediante un proceso por desalojo hacia los inquilinos, además de cualquier acción judicial.

Cuando ese valladar se presenta, el fiador, tiene derecho a excusarse de responsabilidad, como también ante incumplimientos contractuales anormales e imprevistos por el locador, conforme al orden normal y ordinario de las cosas.

El fiador no es un seguro de conducta, ni padre de hijos menores por el cual deba responder.

Es que acuerdan como personas físicas, no como sociedad o ente destinado a cuanto recupero de dinero y/o acciones pudo haber ejercitado.

El que para colmo, como persona física, responde ( dentro de los parámetros de fe, es decir, los normales y habituales, es decir, las consecuencias inmediatas y mediatas previsibles ). No por consecuencias remotas o de imprevisión al momento de celebrar el contrato.

 Caso de enfermedad grave.

 Por motivo de enfermedades graves, suelen presentarse imposibilidades fácticas que son además previsibles por todos los contratantes ( se tratan de enfermedades por ser personas ) ya que lo contratan como persona física cuando pueden presentarse circunstancias tales como la enfer aún la muerte. No escapa a ese criterio de previsibilidad al celebrar el contrato respectivo, la adquisición de una enfermedad que imposibilite al garante deshacerse de problemas ejercitando acciones posesorias, o de daños y perjuicios ocasionados al locador, o de cobro de alquileres.

 La relación causal y la previsibilidad.

 Justamente respecto de la relación causal, si bien el CCCN, adopta como principio general la teoría de la causalidad adecuada (art. 1726), se aparta de ese principio general y establece un parámetro distinto para los contratos paritarios: el deudor incumplidor responde por las consecuencias que las partes (y no un hombre medio) previeron o pudieron haber previsto al momento de su celebración (y no al momento del hecho), según el art. 1728.

 Relación causal ( art. 1726 ) que señala: “Son reparables las consecuencias dañosas que tienen nexo adecuado de causalidad con el hecho productor del daño. Excepto disposición legal en contrario, se indemnizan las consecuencias inmediatas y las mediatas previsibles.”

 Al respecto en página 1036 del Código Civil y Comercial de la Nación Comentado de Julio César Rivera y Graciela Medina – Directores, de editorial La Ley, Tomo cuarto, se lee: “El Código de Vélez se caracterizaba por tener una teoría de la causalidad de los actos jurídicos en general, que se aplicaba en responsabilidad civil. Estaba inspirada en el Landrecht de Prusia.- Si bien el código original no mencionaba a la causalidad adecuada, la doctrina concordaba en que era lo que el Código había establecido.- Lo elementos fundamentales de la causalidad adecuada, como ser la regularidad y la previsibilidad, están presentes de manera explícita.- El art. 901, cuando hablaba de lo que “acostumbra suceder de acuerdo al curso normal y ordinario de las cosas”, quería decir regularidad, normalidad, del acto. Y el art. 901 cuando decía lo “que no puede preverse” estaba consagrando la previsibilidad en abstracto como el parámetro a seguir para determinar la causalidad. Luego, si quedaban dudas sobre la teoría seguida por el Código, la cuestión ha sido clarificada por la ley 17.711 al reformar el art. 906 y hablar de que consecuencia remota es la que no tiene “con el hecho ilícito nexo adecuado de causalidad”

 Fallos.

 Entre centenares de fallos la doctrina judicial bonaerense ha mantenido firme esta teoría llamada de la “causalidad adecuada”, a prieta síntesis puedo citar:

CIVIL Y COMERCIAL

B31316

Daños y perjuicios - Relación de causalidad

“Para establecer la causa de un daño es necesario hacer un juicio de probabilidad determinando que aquél se halla en conexión causal adecuada con el acto ilícito, o sea, que el efecto dañoso es el que debía resultar normalmente de la acción u omisión antijurídica, según el orden natural y ordinario de las cosas (art. 901, C.C.). El vínculo de causalidad exige una relación efectiva y adecuada (normal), entre una acción u omisión y el daño: éste debe haber sido causado u ocasionado por aquélla (arts. 1068, 1074, 1109, 1111, 1113, 1114 del Código Civil).”

CCI Art. 1074 | CCI Art. 1113 | CCI Art. 1109 | CCI Art. 1114 | CCI Art. 1068 | CCI Art. 1111 |

SCBA LP Rc 121608 S 08/08/2018 Juez PETTIGIANI (SD)

Carátula: M., P. y otro c/ Clínica Boedo S.R.L. y otros s/ Daños y perjuicios

Magistrados Votantes: Pettigiani-Soria-de Lázzari-Genoud

Tribunal Origen: CC0001LZ

SCBA LP C 119733 S 28/06/2017 Juez GENOUD (MA)

Carátula: G., A. G. contra Hospital Zonal General Horacio Cestino de Ensenada y otros s/ Daños y perjuicios

Magistrados Votantes: Genoud-Kogan-Negri-Pettigiani-Soria-Kohan

Tribunal Origen: CC0101LP

SCBA LP C 98961 S 18/05/2011 Juez DE LAZZARI (SD)

Carátula: Gasparoni, Roberto Osvaldo y otro c/Lappano, Enrique Antonio y otro s/Daños y perjuicios

Magistrados Votantes: de Lázzari-Negri-Hitters-Pettigiani-Soria

Tribunal Origen: CC0001AZ

SCBA LP C 97827 S 09/06/2010 Juez GENOUD (SD)

Carátula: L. ,C. G. y o. c/S. M. d. C. S. y o. s/Daños y perjuicios

Magistrados Votantes: Genoud-Pettigiani-Soria-de Lázzari-Negri

Tribunal Origen: CC0001SM

SCBA LP C 86387 S 30/09/2009 Juez KOGAN (SD)

Carátula: G. ,I. y o. c/M. d. R. y o. s/Daños y perjuicios

Magistrados Votantes: Kogan-Hitters-Soria-Negri

Tribunal Origen: CC0000JU

SCBA LP C 98596 S 08/07/2009 Juez GENOUD (SD)

Carátula: Vono, Salvador c/Hospital Privado Nuestra Sra. de la Merced y otros s/Daños y perjuicios

Magistrados Votantes: Genoud-Pettigiani-de Lázzari-Negri

Tribunal Origen: CC0002SM

 El principio de la buena fe. ¿Y en cuál carácter puede ser citado a juicio al fiador en un juicio de desalojo?.

 Dentro de lo expuesto, el fiador, responde por lo previsible, por cuanto los contratos se celebran de buena fe, previendo o debiendo prever las circunstancias del cumplimiento o incumplimiento, derivado del art. 1197 del viejo Código Civil y disposición del arts. 959, 1021 que señala. “El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley” como en el art. 1061. Intención común. “El contrato debe interpretarse conforme a la intención común de las partes y al principio de la buena fe y 2651 del Código Civil.  De donde emerge la teoría de la causalidad adecuada y la previsibilidad apuntada.

De lo expuesto resulta que el fiador en muchas circunstancias puede pedirle al juez se lo exima de responsabilidades y en orden al principio de buena fe.

Si el fiador es citado en el marco de un proceso por desalojo.

A no ser que el fiador ocupe el inmueble locado, no puede ser demandado por procesos por desalojo o acciones posesorias. Solamente puede ser citado como tercero, ya que no ocupa el inmueble, para producir el descargo atinente a su responsabilidad y dicha citación solamente puede hacerse en el marco de las disposiciones de los arts. 1225 y 1581 del Código Civil.

Dichas normas señalan:

1125:

“Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.”

1591

Principal pagador. “Quien se obliga como principal pagador, aunque sea con la denominación de fiador, es considerado deudor solidario y su obligación se rige por las disposiciones aplicables a las obligaciones solidarias”.

 Conclusión.

 La citación del garante en el marco de un juicio de desalojo, cualquiera sea la extensión de la garantía en el marco de dicho juicio, sólo puede realizarse como tercero en el proceso para que haga la defensa de sus responsabilidades dentro del contexto dado, salvo que el garante o fiador, estén en ocupación del inmueble, con todas las defensas y garantías señaladas dentro de la buena fe, de lo previsible en los incumplimientos contractuales, normales y habituales, no respondiendo por acuerdos posteriores ni anteriores ni en todos los cuales no ha formado, el fiador, parte alguna en la que no haya dado su expreso consentimiento.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.